Huomioi varainsiirtovero uutta asuntoa hankkiessa!

Teemu Ruoho

Kun on ostamassa uutta asuntoa, pitää muista monta eri asiaa. Yksi on asuntolainan kilpailutus, toinen kuntotarkastuksen teettäminen, kolmas lainhuudatus tai osakeluettelomerkinnän hankkiminen ja neljäs varainsiirtoveron maksaminen. Muistettavia asioita voi olla lisääkin, joten ei ihme, että uuden asunnon ostaminen voi stressata. Myös positiiviset asiat voivat aiheuttaa stressiä, mutta onneksi kiinteistövälittäjä, Maanmittauslaitos ja Verohallinto auttavat tarvittaessa. Tästä artikkelista opit perustiedot varainsiirtoverosta ja sen maksamisesta.

Vain ensiasunnon ostaja saa vapautuksen varainsiirtoverosta

Vain ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero on yksi vero muiden verojen joukossa. Ostajaa verotetaan lähes aina, myös ruokakaupassa – elintarvikkeiden arvonlisävero on 14 % ja kulutustavaroiden sekä palveluiden 24 %. Myös myyjäpuoli joutuu maksamaan veroja. Asuntokaupassa veroja lankeaa myös asunnon myyjälle, sillä jos tämä myy asunnon voitollisesti, lankeaa hänelle 30–34 % luovutusvoittovero (kulkee myös nimellä myyntivoittovero).

Varainsiirtovero maksetaan riippumatta asunnon myyntihinnasta tai siitä, myydäänkö se voitollisesti vai tappiollisesti. Ensiasunnonkin ostaja voi joutua maksamaan pari tonnia varainsiirtoveroa, jos ei täytä verovapauden ehtoja.

Ensiasunnon saa ostaa verottomasti, jos sattuu olemaan 18–39-vuotias, ja tulee omistamaan asunnosta ainakin 50 %. Tätä kauppaa aiemmin ei ole saanut omistaa mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 % tai sitä enempää – ei edes ulkomailla. Verovapauden saamiseksi on myös muistettava muuttaa asuntoon 6 kuukauden kuluttua kaupanteosta, eli asunnon on tultava omaksi vakituiseksi asunnoksi, eikä esimerkiksi sijoitusasunnoksi. 

Osakehuoneiston varainsiirtovero on 2 %

Jos ostat huoneiston rivitalosta tai kerrostalosta (etkä ole ensiasunnon ostaja), joudut maksamaan 2 % varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero maksetaan velattomasta hinnasta, vaikka et maksaisikaan mahdollisen yhtiölainan osuutta pois kaupantekohetkellä. Jos kerrostalo-osakkeen myyntihinta on 80 000 euroa ja yhtiölainaa on vaikkapa putkiremontista jäljellä 20 000 euroa, on osakkeen velaton hinta 100 000 euroa. 2 prosenttia 100 000 eurosta on 2000 euroa. Joudut maksamaan koko summan riippumatta siitä, maksatko yhtiölainan heti vai vuosien aikana rahoitusvastikkeen muodossa. Entä ostitko samalla autotallin? Huomaa, että joudut maksamaan veroa myös siitä, 

Kun kaupat on tehty, tee varainsiirtoveroilmoitus kahden kuukauden kuluessa. Jos kaupassa oli mukana kiinteistövälittäjä, tekee hän ehkä tämän puolestasi. Myös pankki saattaa hoitaa ilmoituksen tekemisen, jos kaupat tehdään pankissa ja asunto ostetaan lainarahalla. Tärkeintä on varmistaa, että joku hoitaa tuon ilmoituksen tekemisen. 

Sinulla on niin ikään kaksi kuukautta aikaa maksaa varainsiirtovero. Kannattaa ottaa tuo kuluerä huomioon jo asuntolainaa hakiessa ja kilpailuttaessa, sillä voit hakea asuntolainaa tarpeeksi myös varainsiirtoveron maksamista varten. 200 000 euron asunnosta joudut maksamaan varainsiirtoveroa jo 4000 – ei mikään pikkusumma. 

Jos ostit asunnon yhdessä puolisosi kanssa, maksatte omistussuhteidenne mukaiset osuudet varainsiirtoverosta. Jos varainsiirtovero on 2000 euroa ja omistussuhde 50/50, maksavat molemmat Verohallinnolle 1000 euroa – kumpikin erikseen ja omaa viitenumeroa käyttämällä. 

Vielä on jäljellä yhteydenotto isännöitsijään. Osakeluettelomerkintää varten tarvitaan ainakin todistus varainsiirtoveron maksamisesta, ja sen saa parin päivän kuluttua siitä, kun sekä varainsiirtoveroilmoitus että maksu ovat kirjautuneet Verohallinnon tietojärjestelmään.

Kiinteistön varainsiirtovero on 4 %

Omakotitalon, metsäpalstan tai kesämökin varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta. Jos omakotitalon kauppahinta oli 100 000 euroa, on varainsiirtoveron määrä 4 %. Kiinteistön varainsiirtoveron maksamisella ei ole niin kiire kuin osakkeen varainsiirtoverolla. Riittää, että sinä tai esimerkiksi kiinteistövälittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen 6 kuukauden kuluessa kauppakirja allekirjoittamisesta. Jokaisen ostajan on annettava oma ilmoitus ja maksettava oma osuutensa varainsiirtoverosta omalla viitenumerollaan. Varainsiirtovero on maksettava puolen vuoden sisään kaupantekohetkestä. 

Kun olet maksanut varainsiirtoveron, voit hakea lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Tämäkin on tehtävä 6 kuukauden kuluessa kaupantekohetkestä, joten varainsiirtoveroasiat kannattaa hoitaa kuntoon pian kaupanteon jälkeen. Lainhuuto rekisteröi omistusoikeuden kiinteistöön. 

Varainsiirtovero ja luovutusvoittovero

Jos myöhemmin myyt asunnon, kannattaa muistaa, että aikoinaan maksettu varainsiirtovero voidaan vähentää kauppahinnasta luovutusvoittoveroa laskettaessa. Muita vähennyskelpoisia menoja ovat kiinteistövälittäjän palkkio ja asunnon perusparannusmenot vuosien varrelta – kannattaa siis arkistoida kaikki kuitit, jotta ei joutuisi maksamaan liikaa myyntivoittoveroa. Ilmoita asunnon hankintaan, perusparannukseen ja myyntiin liittyvät kulut myös silloin, jos joudut myymään tappiollisesti. Luovutustappio vähennetään muista luovutusvoitoista ja/tai pääomatuloista. 

Vieritä ylös